BandungBergerak - "Punya rumah sudah enggak terlalu relevan lagi menurutku, karena mengontrak juga bisa," kalimat ini meluncur begitu saja dari Mutia, salah satu peserta diskusi "Menuju Kota Bandung yang Adil dan Kompak", di Morgy Coffee, Bandung, Jumat sore, 17 Juli 2026.

Pernyataan Mutia membuka persepsi lain tentang rumah, yaitu bagaimana warga Bandung menjalani hidup di kota yang ruangnya kian sempit, dan rumah, entah bagaimana, mulai berhenti menjadi tujuan itu sendiri.

Diskusi yang membedah hasil riset kolaborasi Rujak Centre for Urban Studies dan Labtek Indi.

ini memetakan hunian di Bandung ke dalam empat tipologi: rumah tapak, rumah susun sewa atau Rusunawa, perumahan atau townhouse, dan apartemen atau kos. Dari ratusan responden yang datanya berhasil dianalisis, rumah tapak memang paling banyak ditempati.

Tapi begitu peneliti membedah lebih dalam siapa yang benar benar memiliki rumah rumah itu, gambarannya berubah. Sebagian besar penghuni rumah tapak ternyata tinggal bersama orang tua atau keluarga besar, bukan sebagai pemilik. Rumah yang selama ini dianggap simbol kemapanan justru lebih sering berfungsi sebagai rumah keluarga lintas generasi, tempat anak menumpang sampai entah kapan.

Pola yang berlawanan justru muncul di hunian vertikal. Hampir seluruh penghuni Rusunawa dan apartemen berstatus penyewa. Satu angka yang paling banyak memancing reaksi adalah soal apartemen, sembilan dari sepuluh penghuninya menyewa, bukan memiliki.

"Siapa yang punya apartemen-apartemen di Bandung?" tanya salah satu peserta, disusul tawa kecil karena tidak ada yang benar-benar tahu jawabannya.

Cara orang menghuni rumah di Bandung, dengan begitu, ternyata jauh berbeda dari yang selama ini diasumsikan. Memiliki rumah tapak tidak selalu berarti memiliki rumah. Tinggal di apartemen mewah tidak selalu berarti mapan secara finansial. Yang membedakan orang-orang ternyata bukan jenis bangunannya. Yang lebih menentukan adalah seberapa dekat rumah itu dengan kehidupan yang mereka jalani setiap hari.

Indikator Idealnya Sebuah Rumah

"Kalau menurut saya, rumah yang ideal itu bukan posisi di tengah kota, tapi mungkin dalam jangkauan lima belas menit dari tempat aktivitas," kata Andi, peserta diskusi lainnya.

Peserta lain menimpali bahwa rumah ideal adalah hunian yang dekat dengan kebutuhan yang lebih spesifik, dekat sekolah, dekat kelurahan, dekat kecamatan, karena rumah bagi mereka juga tempat mencari nafkah, bisa dipakai berjualan sambil mengurus keperluan sehari hari.

Nani, misalnya, warga Margahayu memandang rumah ideal tidak perlu berada di tengah kota, cukup sehat dan tidak terlalu besar, asal dekat pasar, rumah sakit, sekolah, dan pusat perbelanjaan.

"Rumah sekarang yang ibu tinggal itu sudah cukup nyaman," katanya sambil bercerita bagaimana ia masih setia berbelanja di pasar dekat rumah meski harganya sedikit lebih mahal dibanding pasar lain yang lebih jauh.

Tapi kenyamanan itu ternyata tidak melulu soal jarak. Ketika peserta diminta menjelaskan apa yang mereka maksud dengan "lingkungan aman", jawabannya justru mengarah ke tempat yang punya penjagaan resmi atau ramai karena berdekatan dengan pusat perbelanjaan yang buka sampai malam. Nyaris tidak ada yang menyebut kedekatan dengan tetangga sebagai alasan merasa aman.

Jek, salah satu dari Labtek Indie, menilai warga kota sekarang cenderung bersandar pada institusi negara untuk urusan rasa aman, bukan pada komunitas di sekitar rumah mereka sendiri.

"Ketika kita enggak bisa nyaman sama orang orang di sekitar kita, jadinya kita rely sama state institution," katanya, sembari menyebut fenomena itu sebagai sesuatu yang mengkhawatirkan.

Hasil kuesioner menegaskan pola serupa dari sisi lain. Warga menyebut lingkungan aman, biaya terjangkau, dan ruang yang cukup sebagai kebutuhan paling mendasar dari hunian mereka saat ini. Tapi begitu diminta membayangkan rumah ideal, jawabannya bergeser lebih jauh, ke akses transportasi yang mudah, fasilitas umum yang memadai, dan fleksibilitas untuk tinggal dalam jangka panjang. 

Rumah ideal, dengan kata lain, ternyata diukur bukan dari luas bangunan, melainkan dari seberapa mudah ia menghubungkan penghuninya dengan kehidupan sehari hari.

Baca Juga: Ruang Terbuka Hijau dan Keanekaragaman Hayati di Bandung Terus Menyusut, Apa Dampak bagi Warga?
Kebijakan Perumahan Rakyat di Bandung Belum Berpihak pada Warga Kelas Menengah Bawah

Ongkos yang Tak Selesai di Harga Rumah

Bagi Derol, di acara yang sama, memiliki rumah sendiri terasa nyaris mustahil. Ia baru berusia 19 tahun, dan sudah cukup untuk menghitung bahwa harga rumah hari ini jauh melampaui kemampuannya. Ia menceritakan rumah orang tuanya di Cibiru Hilir dibeli dengan harga 50 juta rupiah pada 2004, dan baru saja terjual sekitar 7 miliar rupiah.

"Kalau buat investasi masih sangat luar biasa," katanya.

Tapi rumah untuk ditinggali, itu cerita yang berbeda. Apa yang dialami Derol ternyata bukan persoalan pribadi semata. Rino, peserta diskusi, memaparkan bahwa kebutuhan rumah di Kota Bandung yang belum terpenuhi mencapai 249 ribu unit, dan hampir 100 ribu di antaranya merupakan kebutuhan warga berpenghasilan rendah.

Sementara itu, hampir separuh wilayah kota sudah terpakai untuk permukiman, membuat lahan yang tersisa kian terjepit dan mendorong permukiman baru tumbuh melompat lompat ke pinggiran, jauh dari pusat aktivitas.

Kondisi itulah yang pelan pelan membentuk cara pandang baru pada generasi yang lebih muda, khususnya generasi Z.

"Milik kayaknya udah enggak relevan ya menurut aku pribadi," kata Almas Ratna Salsabila, salah satu peneliti dalam riset ini yang juga bagian dari generasi Z.

Ia sendiri menyewa apartemen di kawasan BSD, jauh dari Bandung, karena perhitungan biaya bulanan di sana lebih masuk akal dibanding penghasilannya.

Persepsi rumah bagi Gen Z berbeda dengan milenial. Generasi milenial umumnya masih terdorong, bahkan dibantu langsung oleh orang tua untuk membeli rumah. Generasi Z menurut Almas mulai berani menghitung sendiri, lalu menjelaskan kepada orang tuanya kenapa mereka memilih untuk tidak buru-buru membeli rumah.

Sementara peserta lain, Im, membawa pertanyaan yang lahir dari pengalamannya sendiri sebagai warga Cicadas. "Dulu negara beling, sekarang negara kumuh," katanya, menggambarkan bagaimana satu bangunan yang dulunya satu rumah kini terbagi jadi lima rumah.

Im bertanya langsung kepada Rino, apakah warga di permukiman sepadat itu bisa dipindahkan ke hunian vertikal, dan apakah pemerintah pernah benar-benar mensurvei kesiapan mereka.

Rino tidak menampik beratnya persoalan itu. Cicadas, katanya, adalah salah satu permukiman terpadat se-Asia. Pemerintah kota sempat bekerja sama dengan ITB untuk mengkaji skema konsolidasi tanah vertikal di kawasan serupa, Cipangkong, di mana lahan milik warga ditata ulang menjadi hunian bertingkat. Tapi setelah dihitung, biaya penataan satu kawasan seperti itu saja bisa mencapai triliunan rupiah untuk jangka panjang. 

Cicadas hanyalah satu titik dari banyak kawasan yang, menurut data DPKP, membentuk sekitar 269 ribu hektare kawasan permukiman padat di Kota Bandung. Di sana warga hidup tanpa akses air bersih dan sanitasi yang layak, meski secara hukum berhak atas hunian yang manusiawi.

Mencari Model Hunian Baru

Di tengah kebuntuan itu, sejumlah model hunian mulai dijajaki, meski belum satu pun menjawab kebutuhan kelas menengah yang berada di antara dua sistem yang timpang.

Rusunawa, sebagai opsi hunian bersubsidi, memang paling terjangkau, dengan biaya sewa mulai dari 250 ribu rupiah di Cingised hingga 800 ribu rupiah untuk unit tipe 36 dua kamar di Rancacili. Tetapi kualitasnya menjadi masalah tersendiri. Sebanyak 70 persen penghuni mengaku tidak puas dengan ketersediaan air bersih, dan sebagian unit seluas 24 meter persegi bahkan dihuni lebih dari tiga orang dalam satu keluarga. Masa huninya pun dibatasi, umumnya lima tahun dan harus mengajukan perpanjangan.

Sebagai respons, pemerintah kota tengah menyiapkan skema baru bernama Rusunami, rumah susun yang bisa dimiliki di atas lahan milik PT KAI di kawasan Kebon Kawung. Rencananya sekitar seribu unit akan dibangun dengan cicilan bulanan ditargetkan sekitar 2 juta rupiah untuk unit seluas 36 meter persegi. Namun Rino mengakui regulasinya masih dalam pembahasan, meski lahan dan pendanaan disebut sudah siap sejak kunjungan lapangan terakhir.

Di luar skema pemerintah, muncul satu model yang menarik perhatian peserta diskusi, yaitu Flat Menteng, hunian koperasi yang dikembangkan Rujak Centre for Urban Studies di Jakarta. Bedanya dengan skema properti pada umumnya, tanah di Flat Menteng tidak dibeli, melainkan disewa jangka panjang selama 60 tahun dari pemilik yang juga menjadi anggota koperasi. Dengan cara ini, biaya konstruksi satu unit bisa ditekan hingga sekitar 400 juta rupiah, dengan biaya bulanan sekitar 1,4 juta rupiah untuk sewa tanah, perawatan, dan listrik air bersama, jauh lebih murah dibanding menyewa kos di kawasan yang sama.

Model serupa mulai dijajaki untuk Bandung lewat lokakarya kokreasi bertajuk Rumah Flat pada 7 Maret 2026, dengan tiga area potensial yang dibahas, yaitu “Cihaplat”, “Antafani”, dan “Flat Andir”. Peserta sepakat membayangkan bangunan maksimal empat lantai, dengan lantai dasar difungsikan sebagai ruang publik dan komunal, dihuni sekitar 15 hingga 18 orang per flat, dengan ukuran unit 22 hingga 60 meter persegi dan kisaran harga 300 juta hingga 800 juta rupiah, serta skema kontrak tinggal 10 hingga 20 tahun.

Tantangan terbesar model ini justru bukan soal desain, melainkan mencari pemilik lahan yang bersedia mengubah cara pandang, dari menjadikan tanah sebagai aset investasi menjadi ruang yang disewakan jangka panjang untuk komunitas.

Rumah memang masih dipandang sebagai investasi oleh sebagian orang. Namun bagi banyak warga Bandung, rumah mulai dimaknai sebagai tempat yang memungkinkan mereka bekerja, bersekolah, dan menjalani kehidupan tanpa harus menghabiskan sebagian besar waktunya di jalan.

Di kota yang lahannya semakin terbatas, mungkin pertanyaannya bukan lagi siapa yang memiliki rumah, melainkan siapa yang masih bisa tinggal di Bandung.

***

*Kawan-kawan dapat mengikuti kabar terkini dari BandungBergerak dengan bergabung di Saluran WhatsApp bit.ly/ChannelBB